国家统计局于3月15日公布了2月份70个大中城市商品住宅情况。综合1-2月份来看，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%。其中，住宅销售面积下降13.8%、商品房销售额同比下降19.3%、住宅销售额下降22.1%。截止2月末，商品房待售面积57026万平方米，相比2021年末增加6003万平方米，其中，住宅待售面积增加5552万平方米。由此看出，今年房地产行业开局不利，因此，部分城市陆续采取了相应措施，地产行业有回暖趋势。

　　房地产迎来松绑潮

　　2022年一季度，仅3个月，全国近60座城市放宽购房限制，上百座城市房贷利率回落近10个百分点。郑州于今年3月1日放开“认房又认贷”政策，此后，青岛即墨、哈尔滨、深圳、福州、衢州、秦皇岛、东莞、兰州、苏州、南京等城市逐步打开“四限”空间，从而适当激活土地及房地产市场

　　监管机构下发

　　《信托业务分类征求意见稿》

　　2022年清明假期前夕，监管机关已经开展就信托业务分类方式的调整向各家信托公司征询意见的消息，下发《关于调整信托业务分类有关事项的通知(征求意见稿)》。从已披露的主要内容来看，将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托三大类。其中，资产管理信托项下有固定收益类产管理信托、权益类资产管理信托、商品及金融衍生品类资产管理信托与混合类资产管理信托等4项分类;资产服务信托项有行政管理受托服务信托、资产证券化受托服务信托、风险处置受托服务信托和财富管理受托服务信托等4项分类，且这4项分类下仍各有细项分类。《信托业务分类征求意见稿》陈列的改革框架不包含融资类信托。按照要求，信托公司应对各项存续业务进行全面梳理，制定存量业务整改计划。市场方面认为，信托分类改革方向总体上和《资管新规》思路一致，信托公司或将主动转向真股投资。

　　信托公司收到最新窗口指导

　　部分信托于3月底收到监管窗口指导“非标融资控制任一时点余额不超过年初余额;控制房地产信托集中度不超过主动管理信托规模的40%”。从房地产信托规模从按各家机构存续的额度压降，到按主动管理的40%来计取这一变化，是否能作为释放信托额度的信号。据了解，有部分信托表示相比之前每年压降20%来说略为宽松。截至2020年末房地产信托在信托资产分布中占比最高的10家信托公司分别是：杭州工商信托(62.14%)、万向信托(58.10%)、爱建信托(43.53%)、中诚信托(39.42%)、北京信托(38.20%)、中建投信托(35.72%)、华宸信托(34.71%)、安信信托(34.37%)、长城信托(31.44%)、陆家嘴信托(27.11%)。值得注意的是，上述占比的计算中，作为分母的“信托资产”包括了主动管理型信托资产和被动管理型信托资产，而此次监管给出的“红线”则是指不超过主动管理信托规模的40%。这一变化或使部分房地产信托的额度略有增大，这也为房企的信托融资创造了更大的空间。今后信托公司或将逐步淡出传统融资类业务，融资类信托可能不再是信托的主导产品。

　　信托投资房地产行业现状

　　尽管融资类信托业务逐步淡出市场已成定局，但从现状来看，房地产信托当前阶段的主流产品依旧是“432”、优先股以及资产/股权收益权等产品。房地产信托的真股投资对主动管理能力、房企的主体评级、项目的区位等因素要求相对较高，因此，部分信托原则上只参与国央企开发商的真股合作。对于私募、保理、融租或金控类型的投资机构来说，债性的思维逻辑依旧很难改变。不论是对赌的设置、强主体的担保，还是流动性支持、差额补足等仍旧是必不可少的风控措施。就信托机构与国央企开发商的真股合作而言，根据我司在与不同的国央企类开发商沟通的经验来看，信托机构与国央企类开发商的合作存在很多交易和合作上的难点，仅国央企内部报批程序就会引起信托端较多的时间和机会成本。

　　房地产市场的回暖、信托业务分类方式的调整、再加上房地产信托额度的调整，信托机构酌情重启、逐步恢复开展地产投资业务将迎来新的发展空间。