独立评价体系下的投后管理

　　编者按

　　2021年度，监管部门对于房地产业融资政策逐步收紧，从限制房地产行业风险的“三道红线”正式实施，到地产基金备案的暂停，房地产金融整体进入"寒冬期"，房地产企业陆续暴雷。在此环境下，保证现金流封闭的房地产融资项目投后管理，显得尤为重要。本文以上述新规的出台为写作背景，阐述了金融机构采用第三方投后管理机构面临的不足之处，并有针对性的提出对第三方投后管理机构的监督和约束措施。

　　2021年已经成为过去，但房地产行业的滚滚雷声依然在持续，房地产行业债务违约规模越来越大、各大金融机构不良项目数量依旧在激增。在严峻的房地产投融资大环境下，金融机构的投后管理工作以及第三方的投后管理机构也经历着严酷的考验。

　　第三方投后管理的现状

　　当前市场下，各大金融机构对于投后管理工作的选择，倾向于采用第三方投后管理机构代替金融机构进行项目的驻场管理。这样既能保证投后管理过程中的专业性不缺失，还能最大程度节省管理成本，同时金融机构还能更好的积累投后经验，使投后反哺投前。

　　选择第三方投后管理机构进行投后管理依然存在一定的风险。通过与合作的金融机构沟通，我们了解到部分项目在投后管理过程中出现了一定程度的问题，比如驻场人员擅自离岗、驻场人员未经委托方同意擅自支付款项、月报内容不齐全不实用、月报内容与实际情况不符等等，可总结为下述三个方面：

　　道德风险可能存在缺失

　　金融机构一直以来都对第三方投后管理机构人员的道德风险有一定的担心，尤其是长期驻场人员;

　　缺乏考核及约束机制

　　截至21年底，投后管理市场尚未形成对第三方投后管理机构的成熟制度或规范，使得金融机构对投后管理机构的约束程度较低;

　　专业程度不匹配

　　当前承做投后管理项目的第三方机构，有些不具备必要的专业人员，如财务、金融、工程造价、工程管理及市场研究等等，有些持证专业人员缺少相关项目的实操经验。对于较为复杂的项目就显得相形见绌，尤其是对于传统金融机构的投资项目。

　　我公司针对投后管理采取的调整措施

　　基于上述第三方投后管理机构存在的问题，我公司在2021年底，完成了几项重要动作，对内、对外两手抓，并使其构成公司投后管理业务的核心支撑之一。1、跨专业重组。我公司于2021年11月，由“北京国融兴华房地产土地评估有限公司”正式更名为“中兴华咨(北京)房地产评估工程咨询有限公司”，并成为北京第一家将工程造价、工程项目管理、PPP项目咨询、招标代理等工程管理方面资质与传统评估资质相融合的综合型专业服务机构。公司一级级造价工程师、高级工程师等工程专业的持证人员均具备丰富的的实操经验，有效弥补了投后管理人员对开发项目管理、成本控制等方面的专业不足。2、总分公司联动协同。针对金融机构对投后管理人员道德风险的担心，一般的投后管理机构采用定期轮岗的方式来降低风险，我司除投后轮岗之外，还加入了法律培训、分公司责任制、总分公司联动制。我公司充分发挥在全国各地拥有20多家分公司的优势，对投后管理人员实行条块双重管理。一方面有效利用了项目所在地分公司熟悉当地房地产市场及相关政策的优势，另一方面，使投后管理人员的日常工作适度融入当地分公司并且由当地分公司负责监督，总部定期巡场监督等，极大的增强了员工的归属感、责任感。3、独立的考评监督体系。从公司层面，我们出台了第三方监管机构的考核表及考核说明，建立了投后管理机构及人员的考评机制。让投后管理机构及投后管理人员在独立考评机制下履行自身的义务，大大加强了投后管理机构与金融机构之间的沟通与反馈，同时最大程度的解决了金融机构对投后管理机构监督不到位等问题。这一考评监督体系的出台成为金融机构对投后管理机构监督的有力抓手，获得了各大金融机构的广泛好评，并取得了更高程度的相互信任。

　　重整行装开新局，砥砺前行再出发。新的一年已经开始，房地产投融资监管的严格却一如既往，秉承着由融资转投资的理念，某监仍不遗余力的限制着金融机构的放款额度。基于此，投后管理显得愈发重要，对于第三方投后管理机构的考评监督也愈发重要。在此抛砖引玉、以微知著，用公司层面的调整以期推动投后管理市场的规范前行。中兴持续秉承风险是最大的成本、风控是管理的核心的投后管理风控理念，用心做好投后管理的每一项动作，以期成为金融机构放款由融资转为投资的重要帮手，通过排查项目风险、紧盯项目成本、把控项目收入、核算退出清算等关键动作，把好金融机构的投后风控第一道关。